土拍結果:
據悉,城港大道西側地塊共有澳德置業、荔隆置業、禹倉置業參與拍賣。起拍價為22700萬元,加價幅度為200萬元。最終,9號澳德置業以2.31億競得該地塊,樓面價3218.7元/㎡,每畝均價515.05萬元,溢價率1.76%。
▲地塊航拍圖
地段點評
城港大道西側地塊位于木蘭鐵嶺片區,在市區對岸不到1公里處,靠近城港大道,進城非常方便,不過周邊主要于學校、村落為主,城市生活氛圍明顯較弱。雖與坂頭西地塊一相隔不遠,但毛坯限價差卻超過5000元/㎡,地價水平相對較低。從城市發展宏觀看,地塊順應莆田往南發展的大趨勢,后期隨著新度CBD項目、莆田一中新校區片區、木蘭大道二期逐步落實完善,地塊價值也將向上抬升,不過這個周期會比較久。
PS拍-2022-10號(城港大道西側地塊一)土地用途為住宅用地-城鎮住宅設施用地;國有建設用地使用權出讓年限:住宅用地-城鎮住宅用地70年,自《國有建設用地使用權出讓合同》約定的日期起算。
該宗地采取“限地價+控房價+公證搖號”方式出讓,即地價最高限制價格為33700萬元,拍賣起始價22700萬元,加價幅度200萬元,競買人報價不超過最高限制地價的,按價高者得原則確定競得人;當報價達到最高限制地價后,競買方式轉為公證搖號。凡接受最高限制地價的競買人均可繼續參與競買,采取公證搖號方式確定競得人。
該宗地商品住宅(毛坯)的最高銷售均價不超過10800元/平方米。
▲地塊航拍圖
地塊格局
從地狀看,城港大道西側地塊呈長方形狀,目前地面上仍有少量房屋,尚未完全凈地。東側相鄰城港大道,北側相鄰高爾夫球場,西側臨近新度大學城,南側較近的是加油站。
規劃評估
城港大道西側地塊總占地約44.85畝,體量適中,容積率較低僅2.4,可建設低密舒適小高層社區。地塊需配建不小于2430㎡零售商業,整個地塊分為兩個限高區,分區線以北建筑限高36m,大致12層小高層,分區線以南建筑限高54米,大致18層小高層。
地塊最大建筑面積71768.136㎡,起拍樓面價約3162.9元/㎡,最高樓面價約4695.6元/㎡。
交通評估
地塊近周交通主要圍繞城港大道,以及未來木蘭大道向東延伸,進入城區用時較短,不過在早晚高峰期,城港大道與荔園路立交橋段容易發生堵塞現象,同時進城需要繞道至瑞士小鎮一側的輔道。
城港大道西側地塊SWOT評估
優勢評估:
01
近城地段,潛力偏高,同時地塊的限價、地價水平相對市區較低,與坂頭一帶差價超過5000元/㎡,后期銷售更能銜接市場剛需,實現洼地吸流。
02
地塊容積率僅2.4,限高12、18層,建筑密度不會很高,后期可打造成舒適型城市社區。同時地塊方正,坐北朝南,后期樓棟采光通風效果性能較好。
03
地塊位于近木蘭溪段,且在高鐵新城大框架下,當前莆田向南發展趨勢明顯,同時地塊西北側木蘭新城將逐步開發建設,從遠期發展看,地塊后期是具有潛力的。
機會評判:
城港大道西側地塊,主要有兩大市場機會,第一,結合臨城地段+1萬出頭的限價水準兩個優勢,入市后,必然和坂頭兩個項目形成足夠大的價格對沖,銜接預算不足的剛需群體。第二,新度開發即將啟幕,即新度CBD片區,該金融中心區域一旦發展成熟,同時木蘭大道和821延伸全部落地,地塊價值必然再上一層。
周邊配套:
生活資源:木蘭陂世遺公園(規劃)、瑞士小鎮休閑區、萬達商圈、聯創商圈、木蘭溪跑道等。
教育資源:莆田藝術學校、福建開放大學、莆田職業技術學院、溝口小學等等。