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            莆房視點

            低至1萬/平!莆田某安置房走紅,能撿漏?

            2023-05-24 來源:莆房網 用手機看

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              近期,洋西五期(圳湖華苑)剩余安置房要拍賣的消息一傳出就十分火爆,隨后幾天又發出了暫停公告,具體恢復招標時間將以公告的形式通知,不禁讓大家浮想聯翩。

              今天,讓我們走進莆田網紅安置房:圳湖華苑。項目于2016年動工,前后只用了2年多的時間,于2018年9月正式交房,曾經獲贊無數。作為一項重點民生工程,網紅安置房的現狀如何?能不能去撿漏?筆者去走了一遭,為大家一探到底。

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              搬離常太秒變城里人!

              當年莆田“交房超快安置房”

              位于龍橋街道洋西村的圳湖華苑小區,是東圳水庫安置房,當年被稱作莆田“交房速度超快的安置房”之一,前后2年多的時間就交房,建設了23幢高層建筑,并配建一所幼兒園。

              曾經因為東圳水庫庫區的建設需要,村民為了莆田的“大水缸”搬離故土,上岸進城。搬遷范圍涉及常太鎮松峰、嶺下等11個行政村664戶3140人,搬遷房屋面積約18.5萬平方米,征用林(果)地約12000畝,整個工程一期總投資約19.5億元。

              2017年2月,項目搬遷戶開始簽約選房。2018年9月正式回遷入住,2019年10月底,該小區首批49戶搬遷戶領到了不動產權證,僅用時一年。當年的宣傳標語是“今天您搬離了常太,明天您就是城里人?!?/p>

            小區大門實景

              隨著2018年交房陸續入住,業主們對于該小區交房速度稱贊有加,認可度也不錯,但仍有一些問題遭受詬病。筆者由小區當下周邊配套、居住環境等進行走訪實探,一探究竟。

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              掛牌單價1.27萬/平!

              莆田網紅安置房拍賣“走紅”

              這幾年,安置房從一開始的無人問津,到后來的爭搶過獨木橋,對于許多預算不足的購房者來說,在莆田市區的購房成本增加的當下,一些“物美價廉”的安置房的確是不錯的剛需選擇。

              目前在二手房市場,龍橋片區的一些高端樓盤高達2萬+/㎡的報價已是常態,有些好的別墅房源甚至高達5-6萬/平。而圳湖華苑的二手房掛牌單價約1.27萬/平,基本出價也是在1.1萬+/平,究竟值不值,我們慢慢來看。

            小區網上掛牌均價(僅參考)

              NO.1 位置與配套

              莆田圳湖華苑小區位于龍橋街道城常東路1365號,為“洋西村”嶺頭坪安置點,東至洋西山坡地,西至城常路,南至山兜路,北至洋西山坡地。2018年,移民們陸續搬遷至此,新村小區有個鄉愁味名字——“圳湖”。

            小區平面圖

              圳湖華苑位于城常線上,一墻之隔就是莆田九華學校,1.5公里內就有莆田二中、城廂第一實小、礪成中學等名校,小區內還配有城廂區實驗幼兒園(圳湖園區),作為配套幼兒園,父母可以站在家里目睹孩子上下學,十分便捷。其次,小區部分棟樓底下就有便利店,可以滿足基本日常的一些生活需求。

              出行方面,通過城常線及荔城北大道可快速通達東圳水庫和莆田城區,沿著城常東路和北辰路下山,5分鐘可到達九華廣場、香格里拉大酒店、博物館、綬溪公園等。加之瑞斯康復醫院、莆田高新醫院等就在附近,出行醫療皆是很方便。

              NO.2 居住環境

              圳湖華苑小區由23幢高層建筑組成,并配建一所幼兒園和物業服務中心,共約1712戶,建筑面積超23萬㎡。小區背靠九華山脈,呈梯田式布局,上下層樓棟之間地勢差較大。值得一提的是,小區整體樓棟分布比較錯位且分散,樓間距較寬,采光視野俱佳。

            2018年航拍圖

              到達小區主大門的時候,相比傳統安置房小區,大門還算比較寬大氣派,可以看到整體被一分為三,中間為行人出入口,左右兩側為車輛出入口,人車分流出行相對有序。都設有道閘攔著,同時門口的保安室也有安保人員值班。

              門禁寬松估計是大多數小區的通病,沒有保安的盤查,跟著業主后面直接自由進入小區。進入小區,給人的第一感覺就是大,不愧是容積率1.9的小區,容易找不到想去的樓棟。干凈的米黃調外立面,簡潔舒適,線條硬朗,看起來像商品房。

              接著,通過寬闊整潔的內部道路,筆者發現小區內部并沒有采取人車分流的模式,小區設有地下車庫和地上車位(包含機動車和非機動車),機動車位達到1475個,路面停車場被管理的整整齊齊,所有機動車基本上都是停在專有車位上,這一點還是值得肯定。

              為了方便,大部分的業主車輛都是停在樓下區域,每棟樓下設有電動車停放點和充電樁(大部分是露天的),這點雖然出行很便捷,但是小區內部的有序性和充電的安全性值得商榷,不少亂停放的現象也是很常見。

              據了解,小區的物業是莆田未來物業管理有限公司,小區地上停車位100元/月,電動車和摩托車則是免費停放,外部也有新能源電動汽車的充電裝置,從內部的綠化景觀以及管理巡護來看,物業打理得還是可圈可點的。

              走在小區內,整體綠化率高達30.11%,設有大片的綠蔭和廊亭。植被的種類應有盡有,細葉欖仁、洋紫荊、雞冠刺桐、楊梅、黃槿、紫葉李、桃花心木等。比較美中不足的是,涼亭數量不多,很多雜草和枯萎倒落的喬木沒有修剪,給人一種“雜草叢生”的感覺。

              基本上,每個樓棟之間都有寬大的馬路連接,以及大片的綠化景觀,從側面看,樓棟間基本都沒有遮擋,完全沒有局促感覺,采光無遮擋。加上地勢較高,夏天山風相對通透涼快,可以省去安裝空調。

              小區整體上看著都很干凈整潔,三棟樓配備一個保潔人員,針對居住人群,小區還定制劃分了活動區。比如:樓棟之間會設立涼亭和長椅供人們聊天休息;有些樓棟之間還設置了健身休閑器材;大門口的位置還設置有冰箱,供業主存放保鮮外賣食品。

              小區內每棟樓都配有入戶電梯,大門外設有智能化的出入門禁系統,電梯用的也是國際品牌日立電梯,但門和電梯都是打開的,電梯內部裝飾也較簡陋,可以正常自由出入各樓棟樓層,門口也有亂停放的車輛,這可能和業主進出習慣和素質有關。

              作為已交房多年的安置小區,存在著眾多的通病,便是衛生雜亂、設施老化等問題。小區內雖設有生活垃圾投放點,但衛生環境一般。

              樓梯間、走廊通道存在雜物占用的情況,且燈光較為昏暗,甚至有部分樓道的燈無法使用。地下停車場以及防空地下室的大門也是常年緊閉,部分區域未得到合理的規劃使用,整體管理、維護有所下降。

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              物業管理較為負責!

              居住氛圍和商業尚有不足

              通過和居民交流,筆者了解到物業還是比較負責的,基本有事都能夠及時解決。除了小區物業門外,部分電梯和樓棟前也有設置信息公示欄,小區的公共水電分攤、公共收益明細以及重要通知等都會在公示欄里進行公告。

              接著,我們來到小區外圍界面和沿街店鋪,相對而言,小區沿街底商店鋪的運營業態并不是很好,過去多年基本大部分店鋪還是處于閑置狀態。部分打開的店鋪已淪為電動車免費遮風擋雨的停車場和雜貨間。

              因為樓盤占地面積較大,樓棟分布分散且地勢落差大,項目安置戶均已入住,但部分樓棟空置率較高,居住氛圍一般。加之小區周圍沒有便利的市場、基礎配套等,出售出租房源較少。

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              總結:

              到底能不能撿漏?

              整體看來,作為已出證的安置型社區,小區的房價從2018年均價8000多/平升至現在1.1-1.3萬元/平。在位置、生態環境上的整體表現相對比同類安置房要好,但物業管理欠些火候,局部還需要整改到位,特別是沿街店鋪招商方面。大家有何想法與見解,留言一起探討吧。


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